FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM MULTIPROPRIEDADE: QUANDO O CONTRATO PODE SER CANCELADO E O DINHEIRO DEVOLVIDO

A compra de uma fração imobiliária em regime de multipropriedade costuma ser apresentada como um investimento vantajoso. A ideia passada ao consumidor é de que pagará apenas por um período de uso ao ano, geralmente dentro de um resort turístico, com promessa de férias garantidas e flexibilidade para trocar de destino.

Na prática, porém, um número crescente de consumidores descobre depois da assinatura que a experiência real é muito diferente daquela apresentada na venda. Entenda quando essas falhas configuram descumprimento contratual capaz de justificar a rescisão do contrato, quem pode ser responsabilizado e o que fazer diante dessa situação.

1. Exemplos de falhas da empresa na venda ou na execução do contrato

1.1 Venda realizada em ambiente de pressão e sem informação clara

É comum que a venda de frações de multipropriedade ocorra dentro de um estande montado no próprio hotel, durante as férias do consumidor, em ambiente com música em volume alto, promotores insistentes e ofertas apresentadas como exclusivas e por tempo limitado.

Esse cenário, criado deliberadamente para gerar decisões por impulso, compromete a capacidade de análise do consumidor sobre um produto de complexidade considerável.

Quando, além disso, a empresa deixa de esclarecer pontos essenciais do funcionamento da multipropriedade, como regras de agendamento, prazos de cadastro em sistemas de intercâmbio ou taxas cobradas para uso em outros destinos, pode ser configurado o vício de consentimento levando ao desfazimento da compra por erro essencial.

1.2 Alteração unilateral do projeto ou da fração adquirida

Outro padrão frequente é a modificação do empreendimento depois da venda, sem a anuência do comprador, a exemplo de aumento do número de unidades do condomínio, redução da área privativa ou da fração ideal originalmente contratada, ou até a substituição da unidade específica que o consumidor escolheu.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem reiteradamente reconhecido que esse tipo de alteração configura descumprimento contratual da própria vendedora, ainda que ela alegue que a mudança trouxe melhorias ao empreendimento como um todo, pois tal argumento, sem prova técnica que demonstre equivalência econômica real ao comprador prejudicado, não afasta o direito à rescisão.

1.3 Falhas na execução também geram direito à rescisão

Mesmo quando a venda ocorre sem vícios evidentes, falhas na execução do contrato após a compra podem também autorizar a rescisão por culpa da empresa. É o caso de sistemas de troca de datas e destinos cujos prazos são incompatíveis entre si, de atraso injustificado na entrega da obra ou na outorga da escritura pública definitiva, e de atendimento pós-venda que simplesmente não resolve os problemas que a própria empresa criou. Nesses casos, ainda que o consumidor já tenha pagado a totalidade do contrato, se demonstrada a resolução por culpa exclusiva da vendedora, esta deverá devolver integralmente os valores pagos.

2. Quem pode ser responsabilizado - empresas do mesmo grupo econômico respondem em conjunto

É comum que a venda e a administração da multipropriedade envolvam mais de uma empresa formalmente distintas: a incorporadora, a administradora do condomínio, a imobiliária ou corretora responsável pela comercialização. Em verdade, todas atuam sob a mesma marca ou dentro da mesma estrutura societária. Para o consumidor, essa divisão interna é irrelevante e, na maioria das vezes, sequer perceptível no momento da compra. Por isso, quando essas empresas integram o mesmo grupo econômico, o entendimento é o de que todas podem ser responsabilizadas em conjunto pelos problemas enfrentados, ainda que apenas uma delas tenha assinado o contrato.

3. O que fazer diante desse cenário

Diante de dificuldades para usar a fração adquirida ou de cobranças por um serviço que não consegue utilizar, alguns cuidados fazem diferença no resultado de uma eventual disputa judicial. Reunir toda a documentação disponível e registrar formalmente as tentativas de solução são providências essenciais.

Antes de tomar decisões como simplesmente deixar de pagar as mensalidades do condomínio, o que pode gerar negativação do nome do consumidor, o ideal é buscar orientação jurídica especializada, já que cada caso tem particularidades que podem alterar de forma significativa o valor a ser recuperado e a estratégia mais adequada.

Reconhecer quando as falhas na venda ou na execução do contrato de multipropriedade configuram descumprimento por culpa da empresa é o primeiro passo para que o consumidor saiba, com segurança, quando pode questionar o negócio e reaver o que pagou.

Lara Porporatti Moro
Advogada